摘要：不动产统一登记是为了落实物权法的规定，意在保护不动产人的财产权利，与反腐败无关、与房价调控无关。一些专家错误解读，是以己之昏昏，使人之昭昭，误导社会公众。

房价和腐败，无疑是当前中国人最关注的两个大问题了，不幸的是，这种热烈的关注，导致一般民众对于征求意见中的《不动产登记暂行条例》（以下称暂行条例）寄予了不适当的希望，而一些不大负责任或者是半瓶子醋的专家解读，又加重了一般民众对于暂行条例法律价值的误解，作为长期研究土地法、财产法的一名法律工作者，我觉得很有澄清的必要了。

一、暂行条例的性质、目的和价值

国家为什么要搞这个暂行条例，它的立法目的是什么，这个条例属什么法，明白这些，我们才能正确的，而不是主观臆断的，去评价这个条例的成绩与是否存在问题。

首先，我们要看到，这个暂行条例是为了落实2007年《物权法》的规定，可以说是对于《物权法》相关规定的一个完善，这和应对房价和反腐是没有直接关系的。2007年《物权法》规定了不动产登记制度，但是这个制度如何具体落实，还需要配套的相关法规，因此，该法的第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”而这次国务院制定暂行条例，就是为了落实上述物权法的规定，其目的在于建立统一的不动产登记制度。

明白这一点，我们对于暂行的条例的法律性质也就可以有一个正确的判断了。《物权法》是民事法律，它的立法目的是保护民事权利主体的财产权利、保护交易的安全。由此，我们也就可以看出，暂行条例确立的不动产统一登记制度，它的目的也就是为了保护不动产登记人的合法权利，保证不动产交易的合法性。正因为如此，暂行条例的第一条，就声明它的立法目的是“为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。”

由此，我们也就可以看出，暂行条例的价值在于保护不动产登记人的利益，是为了方便不动产登记人。我们分析评价这个暂行条例，就是要围绕它的立法目的，看它具体规定是否有利于实现它的立法目的，而不是自己提出一个价值标准，然后按照这个价值标准去指责它没有实现这个自己制定的价值标准。

二、暂行条例与反腐的关系

当前官员腐败问题，已经成了中国人的切齿之患，而导致官员腐败查处难的原因之一就是，官员的个人财产不透明。为了克服这一点，借鉴先进国家的制度经验，就是建立官员的财产公开制度。不幸的是我国一直缺乏这样的法律制度。所以，一些人，包括一些专家，不切合法律逻辑的把公示官员的财产，寄托在了对于统一不动产登记制度的建立上，由此，导致的问题就是，当暂行条例征求意见稿一出来，就出现两种评价不同，但是都属于张冠李戴的错误：一部分意见认为，暂行条例的出台，形成了对于贪腐官员的震慑力，比较典型的代表人物就是国家行政学院教授汪玉凯，他乐观的认为，这个条例有利于官员财产的透明，对于腐败官员形成了震慑力。一部分意见，则显得很失望，因为暂行条例限制了不动产登记查询人的范围，即只允许权利人和利害关系人查询，认为这样不利于反腐。前述对于暂行条例持肯定态度的汪玉凯教授也认为，暂行条例规定的自愿登记，应该改为强制登记。

上述两种意见都属于张冠李戴的错误。因为官员财产公示制度本来就是一项针对官员这个特定群体的行政法制度，对于这个制度的缺乏，我国应该通过新的立法来实现，而不能转嫁到属于保护公民个人利益的民事法律来实现。与普通民众不同，官员的财产不应享有隐私保护，因此，针对这个群体建立财产公示制度是完全必要的。一旦我们用不动产登记制度来实现官员财产的公示，主张不动产登记信息向社会公开，那么其实就误伤了普通民众，侵犯了普通民众的财产隐私权。这显然是不可取的。

三、暂行条例与房价调控

与上述反腐败的观点相关联，还有部分认为，暂行条例有利于房价调控。这个观点也属于对于暂行条例立法目的和法律性质的误解。

持上述观点的意见用两个理由来支持自己的观点：一是认为会出现官员大量抛售房产；二是认为暂行条例预示着要出台房产税。首先，第一个理由是存在很大疑问的。如前所述，由于暂行条例是针对一般社会公众，维护一般社会公众的财产权利，因此，它采用的是自愿登记，而不是强制登记。而且登记机关也是根据申请人提交的材料来进行产权登记，并不查明真实的权属状况。因此，官员们完全可以将房产登记在子女亲属名下或者其他关系人名下。另外，由于登记信息并不向社会公开，除非国家机关自身想要追究腐败官员的法律责任，否则，这些登记信息根本起不到监督官员廉洁的作用。事实上，条例出台的消息早就在流传，但是证据并没有显示大量官员房产抛售的现象。其次，关于房产税，这个取决于政府对于房价的具体看法和是否调控的意愿，以及对于房产税具体作用的评估。说暂行条例是为了房产税做准备，在我看来只是一种主观的臆断而已！

小结

暂行条例目前正在征求意见之中，作为与普通民众的生活息息相关的一部法规，我们给与它必要的关注，并提出合理的修正意见，是民主立法的表现，也有利于捍卫我们自己的权利，但是前提是我们要明白这部法规的性质和立法目的，否则提出的意见只能是张冠李戴，立法部门也不可能采纳。在这一过程中，专家应该发挥正面的理性指导作用，不能脱离暂行条例的立法目的、立法性质，发表不专业的意见，误导社会公众；更不能以己之昏昏，使人之昭昭！